東京地方裁判所 昭和２７年（ワ）７６９７号 判決
原告 本間喜美子
被告 重枝功
主文
被告は原告に対し金五万七千四百九十円及びこれに対する昭和二十七年十月三十日以降その支払ずみに至るまで年五分の割合による金員を支払へ。
原告のその余の請求を棄却する。
訴訟費用はこれを二分し、その一を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
この判決は原告が金一万円の担保を供するときは仮に執行することができる。
事実
原告訴訟代理人は被告は原告に対し金十一万七百三十五円及び内金五万円に対する昭和二十七年五月十八日以降、内金六万七百三十五円に対する昭和二十七年十月三十日以降各その支払ずみに至るまでの年五分の割合による金員を支払え。訴訟費用は被告の負担とするとの判決並に仮執行の宣言を求める旨申立て、その請求の原因として原告は昭和二十六年一月末歯科医開業の目的で被告より同人所有の東京都文京区大塚仲町五十六番地所在木造瓦葺二階建、建坪三十六坪階上十五坪二合五勺の内玄関四畳半、物置三畳、台所三畳、待合室四畳半、居室八畳、電話室、押入、廊下共七畳半階上三畳（一畳半の押入共）を歯科医用椅子及びユニツト一組、他卓子、椅子等等歯科医営業用の什器十五点と共に（一）期間昭和二十六年三月より三ケ年、（二）家賃一ケ月金八千円毎月末日翌月分を前払すること、（三）敷金三ケ月分を差入れること、（四）修理造作は借主の負担とする。（五）昭和二十六年四、五月頃区劃整理により現在の家屋が附近に移転することあるべきこと、（六）前号の場合借主の損害を出来る限り軽減するため貸主は移転工事を約二十日間で完了すること、（七）移転後の家屋には便所、電気、ガス、水道等を独立して使用できるよう設備すること等の約旨で賃借し、同年三月中旬頃原告は右家屋に移転し、同年四月一日より歯科医を開業するに至つたところ、被告は右賃貸借契約締結に際しては原・被告間に権利金については何等の定めがなかつたのにも拘はらず、権利金として金五万円の請求をしてきたので既に多大の資金を投じて歯科医開業の運びに至つたことを考えてやむなく右被告の要求に応じ同年四月末日、権利金として金五万円を被告に支払つた。ところが同年十二月八日本件家屋賃借当時・原被告間に了解ずみであつた東京都の区劃整理による本件家屋の移転工事が開始され、原告は右工事のため前記家屋の一部の八畳の部屋に移り他の部分は全部取りこわされるに至つた。右移転工事は遅くも一ケ月内に完了し得るものであり、区劃整理施行官庁である東京都知事の予定計画に於ても一ケ月を以て充分に完了し得るものとされていたのにも拘はらず、被告は原被告間に於ける本件賃貸借当初の区劃整理による本件家屋の移転工事は約二十日間に完了する旨の約旨に反し、右移転工事を開始後一ケ月を過ぐるも遅々として進行させず、該工事が完成したのは同年四月過ぎてからであつた。その間原告は右工事開始後昭和二十七年二月十八日までは前記八畳の部屋に居住していたが、同十八日被告は原告を移転先の未完成家屋に強制的に移転させ、同月二十四日には被告が該未完成家屋に強制的に同居し来り、原告には同家屋の四畳半の一室以外はその使用を許さなかつた。そして右八畳及び四畳半の各部屋にはいずれもガス、水道の設備なく且狭隘のために原告は全く歯科医業を営むことができなかつたのみならず通常の居住にも事欠き、本件賃貸借契約の目的を達し得なかつたので、原告は昭和二十七年二月十八日以降再三被告に対し工事の完成方並びに被告占有部分の引渡を求めたが被告はこれに応ぜず原告はやむなく同年四月二十一日本件賃貸借契約解除の意思表示をなし、右意思表示は同年五月十七日被告に到達し、同日本件賃貸借契約は解除された。そして原告は本件区劃整理施行に当りその間営業による利益に該当する休業補償金として東京都より一ケ月分として金一万三千三百円を支給されたのであるから、原告は被告の右不履行がなく昭和二十七年一月より本件家屋を使用して歯科医を営業し得たならば毎月少なくとも金一万三千三百円の純益を挙げることができたのであるにも拘はらず被告の右不履行によりこれを喪失し毎月右同額の損害を蒙つていたのである。よつて原告は被告に対し被告の右不履行がなかつたならば、本件家屋を使用し得た昭和二十七年一月以降右賃貸借契約を解除した同年五月十七日までの間一ケ月金一万三千三百円の割合による損害、合計金六万七百三十五円及びこれに対する本件訴状送達の翌日である昭和二十七年十月三十日以降その支払ずみに至るまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求むると共に前述の如く昭和二十六年四月末日原告が被告に支払つた権利金五万円は地代家賃統制令に違反する当然無効の契約に基づき支払つたもので被告は法律上の原因なくして不当に利得しているのであり、右法律上の原因のない利得であることは被告において権利金授受当時から知つていたのであるから原告は被告に対し、右金五万円及びこれに対する被告が本件権利金を受領した日の後である昭和二十七年五月十八日よりその支払ずみに至るまで民法所定の年五分の利息の支払を求めるため本訴請求に及んだものである。被告の抗弁事実は否認する。権利金授受の不法は受益者である被告にのみ存する原因によるものと云うべきであるから、原告の返還請求に支障とはならないと述べた。〈立証省略〉
被告訴訟代理人は原告の請求を棄却するとの判決を求め、原告の主張事実中被告が昭和二十六年一月原告主張の家屋及び物件をその主張の（一）乃至（五）の約旨で原告に賃貸したこと、原告が本件家屋に於いて同年四月一日より歯科医を開業したこと、同年四月末日原告より権利金五万円を受領したこと、昭和二十六年十二月八日から移転工事が着手されたこと、昭和二十七年五月十七日原告より賃貸借契約解除の意思表示のあつたこと、原告が東京都より休業補償金として金一万三千三百円の支給を受けたことは認める。原告が歯科医として一月一万三千三百円の純益を挙げ得たとの点は不知、その余の事実は否認すると述べ、抗弁として（イ）仮りに被告が原告に対し区劃整理の際は本件家屋の移転工事を約二十日間で完了する旨約して賃貸したとするも原告は被告に対し昭和二十六年十一月肺浸潤のため営業も不振となつたので本件賃貸借は昭和二十七年一月末日を以て解約として貰いたい旨申し入れ被告は右申し入れを応諾した。よつて本件賃貸借契約は右合意解除により昭和二十七年一月末日を以て終了したのであるから被告の義務不履行を理由とする原告の本訴請求は失当である。（ロ）又原告は肺浸潤のため営業をなし得ない状態にあつたから仮りに本件家屋を使用できたとしても原告主張の利益は挙げられなかつたものである。（ハ）更に仮りに以上の事実が認められず被告に損害賠償債務があつたとしても昭和二十七年四月二十七日原被告間に於いて被告は原告が同年二月以降使用していた四畳半の部屋の賃料を請求しないこと、他方原告は被告に対し本件賃貸借に関し一切金銭的給付を請求しないとの和解契約が成立したのであるから原告の本訴請求は失当である。（ニ）又原告の金五万円の返還請求については権利金の授受は原告主張の如く公序に関する規定に反する不法のものであるから、右不法原因のための給付としてその返還請求はできないものであると述べた。〈立証省略〉
理由
原告が昭和二十六年一月その主張の家屋及び物件をその主張の（一）乃至（五）の約旨で被告から賃借したことは当事者間に争がない。そして証人本間松次郎、矢島浩の各証言及び原告本人訊問の結果を綜合すれば右賃貸借契約に際し原、被告間に将来区劃整理が行はれる場合には原告の損害を軽減するため本件家屋の移転工事を一ケ月以内で完了させること、移転後の家屋には、ガス、水道、電気を独立に設備することなる約定があつた事実を認めることができる。証人重枝光子の証言中右認定に反する部分は信用し難く、他に右認定をくつがえすに足る証拠はない。次に原告が右賃借した家屋に於いて昭和二十六年四月一日より歯科医を開業したこと、同年十二月八日区劃整理が開始せられ本件家屋の移転工事が着手されたことは本件当事者間に争のないところであるが、成立に争のない甲第三号証、証人本間松次郎、舟川清の各証言及び原告本人訊問の結果を綜合すれば、原告は、右移転工事が着手されるにともない、居間として使用していた本件家屋の八畳の一室に移り他の部分は全部取りこわされるに至つたが、被告は右移転工事をその開始後、前記原、被告間に於いて工事期間として定められた一ケ月を経過するも遅々として進行させず、ガス水道の設備をなして右工事を完了するに至つたのは翌昭和二十七年四、五月頃であつたこと、同工事は区劃整理施行官庁である東京都の予定計劃書によるも一ケ月で完了し得るものとせられており、従つて被告が誠意を以て工事を進めたならば遅くとも一ケ月後の昭和二十七年一月七日には右工事を完了し得たものであつたこと、原告は右工事期間中昭和二十七年二月十八日頃までは前記取り残された八畳の部屋に引き続き居住していたが、右同日頃、被告が前記八畳の部屋を他に売却したのでやむなく移転先の一部屋以外には、未だ畳、建具の這入つていない未完成家屋に移住したところ、その後間もなく被告が該未完成家屋に同居し来り、原告は同家屋の四畳半の一室のみを使用し得たに過ぎず、而かも前記八畳及び四畳半の各部屋にはいずれもガス・水道の設備なく、且狭隘のため応急処置の治療以外は出来ず、原告は特に急を要する患者二・三名に治療を加へた外は、ほとんど歯科医業を営むことができなかつたのみならず通常の居住にも事欠く状態であつたことを認めることができる。右認定に反する証人重枝光子の証言は信用できないし、他に右認定を左右し得る証拠はない。被告は仮りに以上認定の事実があるとしても、昭和二十六年十一月、原被告間に於いて本件賃貸借契約は、昭和二十七年一月末日を以て解約とする旨の合意が成立したと抗争するが右合意解約の事実を認め得る証拠はないのみならず、却つて証人平井七之助、重枝光子、本間松次郎の各証言、及び原告本人訊問の結果を綜合すれば、原告は生来病弱であつたところ本件家屋に於いて歯科医を開業して以来数ケ月後に肺浸潤を患らひ、そのため昭和二十六年十一月頃、歯科医業をやめて本件家屋の借家権を他に適当な人に譲渡し、原、被告間の本件賃貸借関係を終了させたい意向をもらし、種々奔走はしてみたが、結局原、被告間に右借家権の譲渡について話合がつかないので未だ原、被告間に本件賃貸借契約を終了させる旨の合意が成立するに至らなかつたことが認められる。従つて被告の（イ）の抗弁は採用できない。
してみれば被告は原告に対し本件賃貸借契約締結当初の約旨に基づき本件区劃整理による移転工事を、その開始より一ケ月後の昭和二十七年一月七日までに完了し同月八日より原告に本件家屋を使用させるべきであつたにも拘はらずこれに違反し、原告は被告の右不履行により本件家屋に於いて歯科医業を営むことができず、よつて昭和二十七年一月八日以降本件家屋において歯科医業を営み得たならば得られた利益と同額の損害を蒙つたものと云はなければならない。
そこで進んで右被告の不履行により原告の蒙つた損害の額について按ずるに原告が本件区劃整理施行に当りその間の営業による利益に該当する休業補償金として東京都より金一万三千三百円支給されたことは当事者に争のないところであり、証人舟川清矢島浩の各証言によれば右休業補償金の額は、本件家屋の前賃借人矢島浩の歯科医営業による一ケ月の収益を基礎として算出せられたものであることが認められ、右支給金額を以て直ちに本件原告の一ケ月分の損害額であると即断するわけにはいかないが、成立に争のない甲第九号証の一乃至四、原告本人訊問の結果真正に成立したと認め得る甲第五、第六号証の各一乃至九第七号証の一乃至十、第八号証の一乃至十一を綜合すれば原告の歯科医業による一ケ月の総収入は昭和二十六年八月は金二万千百四十五円、同年九月は金二万五千百三十六円、同年十月は二万六千五百七十円、同年十一月は金二万七千四百七十六円であり、右四ケ月間の平均一ケ月の総収入は金二万五千八十二円であつた事実が認められる。以上認定の事実と原告本人訊問の結果よりすれば、昭和二十七年一月以降引続き原告が本件家屋に於いて歯科営業をなし得たならば、右金額と略々同額の総収入があり、該金額より本件家屋の賃料金八千円及びその他の必要費を支出しても猶且少くとも前記東京都より支給された休業補償金一万三千三百円を下らない純利益をあげ得たものと推定できる。被告は仮りに原告が本件家屋を使用し得たとしても原告は肺浸潤のため、営業ができなかつたのであるから右収益はあげ得られないと主張するが、証人本間松次郎の証言により真正に成立したものと認められる甲第四号証、及び証人本間松次郎の証言、原告本人訊問の結果を綜合すれば原告は肺浸潤であつたがその病状は極めて軽度のもので歯科医業を継続するに何等の支障はなかつた事実が認められるので被告の（ロ）の主張は採らない。さすれば原告は被告の右不履行により少くとも一ケ月金一万三千三百円相当の損害を蒙つていたものといはなければならない。
被告は仮りに原告が被告の不履行により右損害を蒙つたとしても昭和二十七年四月二十七日、原被告間に、被告は原告に対し、昭和二十七年二月以降原告が使用していた、四畳半一室の賃料を請求しないこと、原告は被告に対し本件賃貸借に関し一切の金銭的請求をしないことゝする旨の和解契約が成立したと抗争するけれどもこの点に関する証人重枝光子の証言は信用が措けないし他に右事実を認める証拠はない。のみならず却つて成立に争のない乙第三号証、及び原被告に対する各本人訊問の結果を綜合すれば昭和二十七年四月頃、原被告間に於いて原告の被告に対する昭和二十七年二月以降の賃料の支払い方法、及び原告が本件家屋より退去すること等についての交渉がなされたが、原告はその独断で右趣旨の契約を締結することが出来かねたので一応家族の者と相談の上はつきり定めることゝし、その後乙第三号証の書面で右契約は調停で、はつきり定めたい旨を被告に申し出たことが認められ、未だ被告主張の如き和解契約が成立するに至らなかつたことが認められる。従つて被告の（ハ）の抗弁も採用の限りではない。以上判示したところにより被告は原告に対し賃貸借契約による債務不履行による損害の賠償とし、昭和二十七年一月八日以降、原告が賃貸借終了したと称する同年五月十七日まで一月一万三千三百円の割合による合計五万七千四百九十円の金員とこれに対する本件訴状が被告に送達された日の翌日であることが当裁判所に明白な昭和二十七年十月三十日以降完済までの民法所定の年五分の遅延損害金を支払うべき義務があり、右支払を求める部分は正当である。
次に原告は昭和二十六年四月末日、被告に権利金として金五万円を支払つたが、右金五万円は法律上の原因なくして支払つたものであるからその返還を求める旨主張するので此の点について判断する。昭和二十六年四月末日被告が原告より本件賃貸借契約の権利金として金五万円を受領したこと、原告が被告より貸借した家屋は、階下が玄関四畳半、物置三畳、台所三畳、待合室四畳半、居室八畳、電話室、押入、廊下等七畳半、二階が三畳間（押入を含む）であつたことは当事者間に争がない。ところで右原告の賃借した家屋の構造並に証人矢島浩の証言よりすれば、原告が歯科医業に使用していたと認められるのは、右待合室四畳半、及び七畳半の六坪で他は普通の住宅用として使用していたことが認められる。従つて本件賃貸借家屋は地代家賃統制令第二十三条第二項但し書後段に規定する同項第四号の用に供する部分と居住の用に供する部分とが結合して併用住宅と認められる場合の建物に該当し、且地代家賃統制令施行規則第十一条の要件を満すものであるから、本件家屋の賃貸借契約に関しては、地代家賃統制令の適用があるものと解すべきところ、同令第十二条の二によれば賃貸借契約に際し貸主が借主から権利金を受領することは禁止されており該規定は強行法規であることは異論のないところであるから、かゝる権利金の授受の契約は無効であること勿論であり、原告より権利金として金五万円を受領した本件被告は法律上の原因なくして利得したことゝなるのである。しかしながら他方右地代家賃制令はその窮極に於いて借地借家関係の経済的条件の統制による国民生活の安定を企図するものであり、かゝる国家の公益を目的とする政策的な規定に違反する行事は、民法第七百八条の規定にいわゆる不法の原因による給付に該当するものと解釈することが相当である。
ところで、その不法性は権利金の受領者のみに存するものであるかどうかについて考える。権利金は借主としては不本意乍ら払ふのが通例であり受領者が利得する関係上、受領者にのみ不法性があると考え易いのであるけれども、借地借家の一般状勢並に地代家賃統制令の法意に照せば、権利金の支払が不本意になされたとしても、社会的に見れば、権利金支払能力ある者のみがその資力のないものを排除して、借地借家の目的を遂げ、法的社会秩序を紊乱させるものであり、前示法意をふみにじる行為であることは疑がないのであるから、強迫、暴行等の危害を避けるため、真に已むを得ずして支払つたというような特段の事情がある場合の外は、支払者についても不法性を否定できないと解するのが相当である。尤もかように解するときは結果より見れば、受領者に不法な金員を保持せざることになり、不都合だとの考も起るであらうが、元来民法第七百八条本文の趣旨は、同条所定の不法取引については、法の保護を与えないということであり、取引の当事者のいづれが利得し、いづれが損失を受けるかを考慮の外に置く結果で、仕方のないことである。（権利金の受領は処罰の対象となり、授受された権利金は、以上の如く考えれば没収の目的となり得るもので、貸主借主のいづれにも保持せしむべきものではないから、たまたま没収を免れたとしても、それを以て受領者が利得するということも云へないと思はれるが、その点は別として）しかも権利金を支払うことのできる資力あるものが、その資力により、その資力のないものを押しのけて、借地借家の目的を達した後において、権利金を取戻し得るとしたならば、法の権威は愚弄される結果となるであろう。本件において権利金授受の事情を見るに証人本間松次郎の証言によれば、権利金支払の代償として当初約定の敷金を廃止することの協定がなされた事実が認められ、右のような対等の取引について権利金の支払済にのみ不法性を否定することはできないのである。以上説示したところにより権利金の返還を求める部分につき原告の本訴請求は失当であり、棄却を免れない。よつて訴訟費用について民事訴訟法第九十二条本文を適用し、仮執行の宣言について同法第百九十六条を適用して主文の通り判決する。
（裁判官 毛利野富治郎）